契稅新政的實(shí)施是不是因?yàn)閺V州樓市庫(kù)存量太大了?廣州樓市現(xiàn)狀究竟如何?記者24日從廣州市房管部門(mén)獲悉，截至2月22日，廣州可售商品住宅套數(shù)達(dá)到70439套，總面積達(dá)到888.72萬(wàn)平方米，按照去年的月均成交面積計(jì)算，一手住宅庫(kù)存去化周期大概為9.9個(gè)月。
專(zhuān)家分析認(rèn)為，廣州樓市庫(kù)存目前屬于正常水平，而且后續(xù)新增供應(yīng)不少，預(yù)計(jì)一手房?jī)r(jià)會(huì)保持平穩(wěn)，不大可能出現(xiàn)快速上漲的情況。
一問(wèn)
廣州樓市庫(kù)存多大?
一手房庫(kù)存去化周期約十個(gè)月
最近一段時(shí)間，各地樓市庫(kù)存成為關(guān)注的焦點(diǎn)。廣州樓市究竟庫(kù)存狀況如何?是否會(huì)像上海、深圳一樣出現(xiàn)樓市庫(kù)存不足的情況?
中原研究部指出，到2016年1月廣州一手房的庫(kù)存去化周期為9.2個(gè)月，“回落至正常水平”。
而記者24日從廣州市房管部門(mén)獲悉，截至2月22日，廣州可售商品住宅套數(shù)達(dá)到70439套，總面積達(dá)到888.72萬(wàn)平方米。值得注意的是，官方數(shù)據(jù)還顯示，全市一手住宅成交面積1079.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.1%。成交均價(jià)15089元/平方米，同比上升0.1%。按照去年的月均成交量計(jì)算，廣州一手房的庫(kù)存去化周期大概為9.9個(gè)月。
合富輝煌日前發(fā)布的最新市場(chǎng)報(bào)告也對(duì)目前廣州樓市庫(kù)存情況進(jìn)行了深入的分析。從各區(qū)域看，花都區(qū)一直以來(lái)在售貨量巨大，同時(shí)消化緩慢，導(dǎo)致區(qū)域去化周期一直居高不下。天河區(qū)存量主要集中在珠江新城板塊的高端個(gè)盤(pán)，但區(qū)域整體庫(kù)存量絕對(duì)值不高，綜合來(lái)講整體庫(kù)存壓力并不大。越秀、黃埔和增城去化周期最短，不足12個(gè)月。
合富輝煌認(rèn)為，經(jīng)過(guò)2015年的大力去庫(kù)存，截至年末，廣州整體結(jié)構(gòu)性去庫(kù)存良好，問(wèn)題主要存在于部分區(qū)域和戶(hù)型。花都以及荔灣區(qū)的原芳村板塊的各面積段產(chǎn)品都面臨消化不足的問(wèn)題，成為當(dāng)前去化問(wèn)題最突出的區(qū)域。
合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌認(rèn)為，當(dāng)前廣州樓市維持在10個(gè)月左右的消化周期是比較正常的。他還留意到，廣州未售即尚未納入可預(yù)售范圍的商品住宅總面積約1900萬(wàn)平方米，以月均87.8萬(wàn)平方米計(jì)算，消化周期約為21個(gè)月，表明廣州未來(lái)一年后續(xù)的供應(yīng)相當(dāng)充足。
二問(wèn)
廣州房?jī)r(jià)走勢(shì)如何?
今年房?jī)r(jià)或小幅上漲
春節(jié)剛過(guò)，上海樓市全面復(fù)蘇，根據(jù)易居研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2016年的第一個(gè)月，上海新房的成交均價(jià)達(dá)到了35911元/平方米。如果僅僅拿這一個(gè)月與2015年全年均價(jià)相比，上海的房?jī)r(jià)上漲了12%，每平方米的漲幅為4000元。
廣州一手房?jī)r(jià)今年會(huì)否復(fù)制深圳、上海等一線城市快速上漲的行情，備受市民關(guān)注。
“2016年，廣州市將按照中央有關(guān)精神，結(jié)合廣州市實(shí)際，繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)管理工作，防止房?jī)r(jià)大起大落。”廣州市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人在今年廣州兩會(huì)上接受記者采訪時(shí)表示，將加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，結(jié)合廣州市實(shí)際，及時(shí)、分類(lèi)做好調(diào)控政策的優(yōu)化儲(chǔ)備，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，營(yíng)造良好市場(chǎng)環(huán)境，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。
從目前廣州樓市庫(kù)存、購(gòu)房人群等情況分析后，合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，廣州房?jī)r(jià)會(huì)小幅上漲，但是不會(huì)像上海、深圳快速飆升。“廣州與上海、深圳不一樣，廣州的剛需多為本地人或者在廣州工作的外地人，而深圳或者上海多為全國(guó)的人民在購(gòu)買(mǎi)，購(gòu)買(mǎi)群體范圍不一致。”
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，雖然去年廣州全市一手商品住宅的成交量同比上漲30%，但是由于庫(kù)存量大以及“限購(gòu)”等因素，廣州未來(lái)的房?jī)r(jià)并不會(huì)像上海、深圳那樣快速上漲。他分析說(shuō)，首先廣州的高房?jī)r(jià)多集中在中心六區(qū)，而外圍五區(qū)則集聚了大量的房源，這在一定程度上拉低了廣州的房?jī)r(jià)，此外，廣州近幾年房?jī)r(jià)的整體波動(dòng)較小，價(jià)格已趨向穩(wěn)定。不過(guò)由于各利好政策的不斷實(shí)施，預(yù)計(jì)廣州的一手房量?jī)r(jià)有望在2016年迎來(lái)10%左右的漲幅。
合富輝煌的報(bào)告分析稱(chēng)，廣州市區(qū)的未來(lái)樓市供應(yīng)主要集中舊改板塊(牛奶廠、廣鋼、廣紙)，近兩年已出讓土地總建已超400萬(wàn)平方米，且成交地價(jià)不菲，高企的地價(jià)成本注定未來(lái)市區(qū)項(xiàng)目售價(jià)不菲。
黃韜也表示，目前土地價(jià)格較高，開(kāi)發(fā)商為了回本或者獲得利潤(rùn)也有上調(diào)樓市價(jià)格的動(dòng)力。南方日?qǐng)?bào)記者 何康杰 鄭佳欣
