“我國新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，解決交通路網(wǎng)布局問題，促進土地節(jié)約利用。”《中共中央 國務院關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》(下稱《意見》)提出的這一構(gòu)想，如一石激起千層浪，引起了廣泛關(guān)注和熱議。
事實上，世界上絕大多數(shù)國家或地區(qū)，都是沒有小區(qū)的，比如美國、日本等發(fā)達國家，住宅樓都是直接朝著大街或小巷，只有極少數(shù)豪宅才會有圍墻。
近年來昆明也有開發(fā)商在嘗試建“開放社區(qū)”，城市規(guī)劃逐漸向街區(qū)制轉(zhuǎn)型，這種改變只是時間問題。中央要求已建成小區(qū)逐步打開，但是究竟該怎么打開，打開后如何管理，還有待進一步出臺細則來落實這個問題。
昨日，記者采訪了物業(yè)管理、房地產(chǎn)開發(fā)、城市規(guī)劃等相關(guān)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士，聽聽他們對此有何看法。
中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院副院長 楊保軍
已建成的住宅小區(qū) 首先實行行人穿行
中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院副院長楊保軍在接受媒體采訪時表示，封閉小區(qū)是農(nóng)耕文明的理念，一個個樓盤是一個個“獨立王國”，公共服務設(shè)施不共享。但是，現(xiàn)代城市是開放的，以公共活動、公共空間作為特征。
楊保軍表示，對于已經(jīng)建成的住宅小區(qū)，首先實行行人穿行，然后是自行車穿行，當然，管理也必須跟上。“大院情況下，物業(yè)管大門，當城市開放的時候是管大樓，每棟樓安全了，街道就可以開放了。”
云南省設(shè)計院集團城市規(guī)劃師、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃室主任 郭凱峰
通過試點 再總結(jié)經(jīng)驗推廣
“小區(qū)對外開放，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，此舉體現(xiàn)了整合當前城市各項積極要素，進一步形成推進城市科學發(fā)展的合力與動力，必須不折不扣地執(zhí)行落實。”云南省設(shè)計院集團城市規(guī)劃師、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃室主任郭凱峰認為，目前很多小區(qū)的圍墻，往往隔絕出了一片又一片“孤島”，難以形成街區(qū)的活力，尤其在一些已建成的大型社區(qū)中，對道路形成阻隔，導致交通微循環(huán)不暢，影響很大。同時因為城市的公共空間都被小區(qū)花園擠占了，一定程度上也浪費了土地資源。
“中央要求已建成小區(qū)逐步打開，但是究竟該怎么打開，我們只能靜待中央層面的提法，看下一步會不會出臺細則來落實這個問題。”郭凱峰建議，各地應首先將開放式小區(qū)的建設(shè)納入到城市的總體規(guī)劃中，通過試點，再總結(jié)經(jīng)驗進行推廣。針對已建成的小區(qū)，應充分征詢民意。
郭凱峰表示，未來在具體執(zhí)行上，并非所有住宅小區(qū)都適合推廣開放模式，更多要與城市管理結(jié)合在一起。以昆明為例，廣福路沿線的很多“邊遠小區(qū)”就比較適合封閉管理，而市中心等交通壓力大的區(qū)域，開放小區(qū)道路明顯利大于弊。至于那些內(nèi)部道路等級低，相關(guān)配套低的小區(qū)則不建議對外開放，而且規(guī)模小的住宅區(qū)對外開放的難度也會比較大。
云南凌云律師事務所律師 孫文杰
應制定政策避免損害業(yè)主權(quán)益
云南凌云律師事務所孫文杰律師表示，小區(qū)開放性管理出發(fā)點很好，首先可以資源共享，其次還可以優(yōu)化相關(guān)道路，但在實行之前，需要考慮到小區(qū)內(nèi)的治安等問題。“在實行之前，應該制定配套的政策或規(guī)定，一旦實行的話，物業(yè)公司的標準也會隨之提高，物業(yè)需要在如何更好的管理小區(qū)方面花費更多的人力和資源，并且需要有相應的部門或者業(yè)主委員會來監(jiān)管物業(yè)公司，從而保障物管能有更好的作為，小區(qū)秩序更加完善。”
孫律師說，由于目前業(yè)主委員會的審批有難度，如果小區(qū)實行開放性的話，建議可以簡化業(yè)主委員會審批程序，保障更多的小區(qū)有業(yè)主委員會，這樣便可更有效的監(jiān)管物業(yè)，而小區(qū)的開放性管理也會容易一些。
孫律師表示，小區(qū)開放后，外來人員一般只是穿過或者借用通過的話，小區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域還是歸業(yè)主所有。如果從小區(qū)業(yè)主利益方面來看，如果外來人員進入小區(qū)，享用小區(qū)的綠化資源、健身器材等其他公共資源，造成擁堵，或是業(yè)主使用困難的話，那對業(yè)主利益還是有一定損害的。這就需要制定相應的政策或制度，來對這些現(xiàn)象進行監(jiān)管。
北京理工大學法學院教授 徐昕
已建成小區(qū)是否打開 應充分征求業(yè)主意見
北京理工大學法學院教授徐昕認為，新建住宅推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)，沒有問題。但是對已經(jīng)建成的住宅小區(qū)，是業(yè)主花錢購買的私有財產(chǎn)，小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)的道路，使用權(quán)歸全體業(yè)主公用，受憲法和法律保護。
《物權(quán)法》規(guī)定，小區(qū)內(nèi)部公共區(qū)域的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，沒有義務對外開放，物業(yè)管理方式由業(yè)主大會決定，政府是無權(quán)干預的。對已建成小區(qū)是否對外打開，應充分征求業(yè)主意見。
昆明市物業(yè)管理協(xié)會秘書長 唐曉林
智慧社區(qū)為開放小區(qū)提供硬件支持
昆明市物業(yè)管理協(xié)會秘書長唐曉林介紹說，就他所知，最近十年來，昆明已經(jīng)有開發(fā)商嘗試“開放式社區(qū)”了。以碧雞名城為例，該小區(qū)雖然緊鄰西二環(huán)，但卻沒有設(shè)置圍墻，整個小區(qū)與周邊的道路連通，附近小區(qū)的住戶也能方便地通過該小區(qū)，到達其他地方。
唐曉林表示：“改變總是痛苦的，這與我們的傳統(tǒng)觀念確實存在一定分歧，但是不代表不好，未來的城市規(guī)劃一定會向街區(qū)制轉(zhuǎn)型，這種改變只是時間問題。相比封閉式的庭院小區(qū)，開放式小區(qū)的物業(yè)管理難度和運營成本普遍會增加。新形勢下，物業(yè)從業(yè)人員更應在管理的技術(shù)手段、方式方法上予以提升改進，而智慧社區(qū)的建設(shè)就為開放式小區(qū)提供了很多硬件支持。”
“一個項目的好壞更多依賴于開發(fā)商的能力以及后續(xù)的物業(yè)配套服務，而不是小區(qū)的封閉與否。”保利云南置業(yè)副總經(jīng)理曹偉佳說，開放式小區(qū)有利于創(chuàng)建鄰里之間的和諧環(huán)境，但考驗安保服務的水平，小區(qū)的開放更不可能一蹴而就。
“很多物業(yè)管理問題，通過人員配置、技術(shù)改進都是可以解決的。開放式小區(qū)的推廣是社會進步的體現(xiàn)，我們應該倡導一種資源共享的生活理念，你可以通過別人的小區(qū)，別人也能通過你的小區(qū)獲得彼此的方便。”云南保利物業(yè)服務管理有限公司總經(jīng)理陳飛舟強調(diào)，一些不具備開放條件的片區(qū)，比如配套落后的老舊小區(qū)就沒必要開放。
云南龍宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理 廖力平
老小區(qū)對外開放會牽涉到《物權(quán)法》
“從2008年以來，昆明市原則上就不再審批全封閉式小區(qū)的建設(shè)，要求小區(qū)建設(shè)應滿足視覺上的通透和開放，不過要想讓小區(qū)內(nèi)部道路、綠化等配套設(shè)施完全對外開放，實行起來難度還是很大。”云南龍宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理廖力平表示，多年前，昆明市就曾討論過推廣開放式小區(qū)的模式，但受多重因素的影響，當時條件并不具備，只能選擇折中辦法。
廖力平說，小區(qū)的開放與否也應兼顧住戶對于私密性、安靜、安全性的居住要求。此外，對老小區(qū)改造會牽涉到物權(quán)法的問題，小區(qū)里的公共配套部分，使用權(quán)本來歸全體業(yè)主，受法律保護，沒有義務對外開放，物業(yè)管理方式也是由業(yè)主大會決定，但是如果打開圍墻，任何人都可以進去，使用里面的資源如道路等，這會侵犯小區(qū)業(yè)主的權(quán)益。
“對于業(yè)主的賠償，對于安全和衛(wèi)生的人力物力投入，在短時間內(nèi)都是不容易解決的。”市民李先生也擔憂，此舉會面臨一些不容忽視的問題。比如治安問題，小區(qū)圍墻可以相對減少一些外來人口的流動，安全相對有保障;再比如停車問題，目前小汽車普及而停車位跟不上，很多小區(qū)內(nèi)道路早已車滿為患，道路“公共化”之后無疑更加雪上加霜;最后，開放小區(qū)后，人多車多，噪聲是無法避免的。(都市時報記者 朱紹平)
