新華網(wǎng)廣州7月4日電(記者王凱蕾)《廣東省地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》7月1日正式實施。業(yè)內分析人士認為，高負債率將成為未來一段時間地產(chǎn)行業(yè)風險集聚的主要因素。此次被業(yè)內稱為土地增值稅“清繳風暴”，至少在房企扎堆的廣東表明了政府繼續(xù)調控的決心。
記者采訪的不少專家認為，作為房地產(chǎn)企業(yè)高度集中的行業(yè)大省，廣東此次在全國率先出臺措施清繳土地增值稅的舉措必將對市場結構乃至部分企業(yè)的定價策略產(chǎn)生影響。
“風暴”：明確標準劍指拖延清算
“1日起實施的《規(guī)程》目的在于提高土地增值稅清算的時效和質量，有效解決稅務機關和納稅人長期以來在土地增值稅清算工作中存在的程序不清、責任不明等執(zhí)法風險和涉稅風險。”廣東省地稅局有關負責人說。
據(jù)稱，廣東的這一《規(guī)程》是“廣東地稅依據(jù)國家稅務總局授權，在土地增值稅現(xiàn)有法律、法規(guī)框架內，結合近年征管實踐與案例調研剖析成果，制定出臺的”。
“細化了征、繳雙方的責任，劍指拖延清算。”受訪的房地產(chǎn)專家表示。
廣東出臺的《規(guī)程》明確了征繳標準，強化了可操作性。稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合市場因素，確定單位面積的扣除項目金額標準;對適用核定扣除項目金額標準的條件、情形進行細化，稅務機關可根據(jù)扣除項目金額標準，直觀化評估房地產(chǎn)開發(fā)項目工程造價是否虛高，并據(jù)此核定其合理的開發(fā)成本。
對于拖延清算問題，《規(guī)程》提出，只要納稅人“已竣工驗收(備案)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，或“取得清算項目最后一份銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”，或“主管稅務機關有根據(jù)認為納稅人有逃避納稅義務行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣以上地方稅務局局長批準的”，三者只要符合其中一個條件，主管稅務機關都可要求納稅人進行土地增值稅清算。
背景：征收頻遇“尷尬”被指落空
2013年，央視報道稱萬科、華遠等40余家房企8年來欠繳土地增值稅超3.8萬億元。對此，國稅總局的表態(tài)是，“3.8萬億欠稅”說法存在誤讀。
盡管如此，各地土地增值稅征收遇到“困境”或“尷尬”確是事實，甚至有民間評論抨擊稱，到目前為止，房企幾乎沒有真正執(zhí)行過這樣的納稅政策。
2006年底，國稅總局發(fā)文，要求從次年2月起向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅。此后，盡管國稅總局又多次就此發(fā)文，但土地增值稅事實上并沒有得到及時清算。
“實際操作存在困難。房地產(chǎn)項目大多是滾動開發(fā)，從拿地、開發(fā)到竣工起碼要花兩三年。一般說來，排除了其他因素，土地增值稅的清算周期短則兩三年，長則五六年。”廣東地稅部門基層征納員劉術林說。
記者了解到。土地增值稅實行30%、40%、50%和60%四級超率累進稅率。此前，由于需要等到項目結束后再進行清算，地方稅務部門往往按照銷售金額的1%或2%比例預征，而在實際執(zhí)行中，房企為充分占用資金，又會想方設法對該稅目拖延繳納。
中山大學嶺南學院財稅研究中心主任楊衛(wèi)華認為，土地增值稅主要就是用于調節(jié)房價的，根據(jù)銷售的面積實行累進征收。過去法律條件不完善，什么條件可以清算不明確，導致很多開發(fā)商鉆政策空子，留下幾套房子不清算，把清算時間往后拖，變相獲得無息貸款。
“出臺規(guī)定后，征管能夠更加制度化規(guī)范化，執(zhí)法更加透明并舉可操作性，有效打擊逃稅。”楊衛(wèi)華說。
影響：房企利潤受擠壓加劇洗牌
根據(jù)國家稅務總局的部署，2014年土地增值稅清算計劃已被列入稅務機關績效考核范圍。今年以來，除廣東外，還有海南、湖南等地先后公布了2014年度的土地增值稅清算計劃。
多位地產(chǎn)從業(yè)人士向記者坦言，30%-60%的稅率是相當高的，在銀根緊縮，房企資金鏈緊張的背景下，有可能加劇房地產(chǎn)業(yè)洗牌步伐。
當前，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率高企。今年5月底，中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)協(xié)會及中國房地產(chǎn)測評中心在香港發(fā)布上市房企測評報告指出，房地產(chǎn)板塊整體低迷，償債壓力升至三年來最高，盈利比率則持續(xù)下滑。
測評結果顯示，2013年上市房地產(chǎn)企業(yè)普遍加大了杠桿力度，令償債壓力上升，從長期負債比例來看，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率均值和凈負債率均值分別為65.81%和79.67%，同比上升0.95和16.96個百分點，均為三年來最高點。
與此同時，上半年房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績也并不理想，中小房企業(yè)績更是出現(xiàn)“滑落”。業(yè)內分析人士認為，如果市場面在接下來沒有較大變化，房企2014年銷售業(yè)績將不容樂觀。
“房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈將面臨史無前例的壓力。”廣州市社會科學院高級研究員彭澎說。
“清繳如果被嚴格執(zhí)行，意味著房企利潤空間將被大幅壓縮。由此，對房企的市場價格行為也將產(chǎn)生相應的影響，一些開發(fā)商的降價熱情或會受到打擊。”楊衛(wèi)華等專家說。
