地王風(fēng)波又起。
8月22日，上海土地交易市場(chǎng)發(fā)布公告稱，因需對(duì)浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-06地塊出讓條件中設(shè)置的公共服務(wù)設(shè)施要求作進(jìn)一步優(yōu)化，根據(jù)出讓人要求中止本地塊的出讓活動(dòng)，待相關(guān)內(nèi)容確定后再恢復(fù)出讓。
這一舉措，被業(yè)內(nèi)猜測(cè)，上海是否也正醞釀新的土拍政策來控制地王頻出，也有傳言稱，四季度上海樓市可能面臨收緊。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來，一二線城市地王頻出，高總價(jià)高單價(jià)高溢價(jià)的拿地行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)醞釀風(fēng)險(xiǎn)。因城施策背景下，各地方政府的態(tài)度和調(diào)控措施尤為重要。
上海樓市政策收緊，預(yù)期抬頭
8月22日，上海宣布中止浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)D-04-06地塊出讓。算上18日公告的浦東新區(qū)上海國(guó)際醫(yī)學(xué)園區(qū)20-10、21-10地塊中止出讓，這已是上海在五天之內(nèi)中止出讓的第三幅地塊。
在此之前，上海土地市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上海7月份成交7宗宅地，其中3宗進(jìn)入7月全國(guó)住宅用地總價(jià)排行榜，當(dāng)月土地出讓金額達(dá)到250億元。
引發(fā)各方關(guān)注的是，8月17日，上海靜安地王創(chuàng)下土地成交史上最貴地王記錄后，當(dāng)日晚間新華社發(fā)表評(píng)論文章《持續(xù)抓好樓市調(diào)控不可松勁》，表示要加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，防止地價(jià)房?jī)r(jià)過快上漲。
實(shí)際上，進(jìn)入2016年以來，一線城市住宅用地供地，總體持續(xù)偏緊。北京在7月仍無住宅用地入市，年內(nèi)已有3個(gè)月無宅地推出，4個(gè)月無宅地成交，土地市場(chǎng)倍顯冷清。在最近北京市的一份內(nèi)部文件中，當(dāng)?shù)馗邔痈欠磸?fù)強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)決不能出地王。”
深圳宅地市場(chǎng)在7月也重歸沉寂，無住宅用地推出與成交，8月的供地則集中于商辦、工業(yè)類用地。
另外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，廣州共有32宗土地成交，其中住宅用地成交9宗，但上半年廣州中心區(qū)沒有任何宅地供應(yīng)。
因此，上海此次三塊地的中止出讓時(shí)間較為微妙，引發(fā)市場(chǎng)浮想。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，此前南京在出臺(tái)調(diào)控政策前，叫停了所有土地出讓。而此次上海僅叫停三塊，他個(gè)人認(rèn)為可能與政策收緊關(guān)聯(lián)度不大。
張大偉認(rèn)為上海三月份出臺(tái)滬九條之后，上海樓市沉寂一段時(shí)間后再度火熱，反映出本輪調(diào)控效果較弱。因此各方預(yù)期上?？赡茉俪稣{(diào)控政策。這也是市場(chǎng)對(duì)上海此次叫停出讓如此敏感的原因。
政府調(diào)控抉擇難題
供地偏緊，反映出一線城市政府樓市調(diào)控的抉擇難題。
一般認(rèn)為，增加土地供應(yīng)，是防止地王頻發(fā)的調(diào)控的手段之一。國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明，在今年全國(guó)兩會(huì)期間答記者問時(shí)，提到的穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施中，就包括增加土地供應(yīng)面積。
然而，這似乎與房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性現(xiàn)狀有所出入。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至8月22日，全國(guó)賣地最多的50大城市合計(jì)成交土地建筑面積為69489萬平米，與2015年同期基本持平。但土地出讓金累計(jì)達(dá)到了1.39萬億，相比2015年同期的9342.8億，上漲幅度達(dá)到了49.22%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，和住房供求不一樣，土地背后的差異性更大，所以并非供地增加了，土地價(jià)格就會(huì)下降。更何況每塊用地的屬性非常不一樣，這會(huì)極大地影響土地的競(jìng)拍價(jià)格。
張大偉認(rèn)為，全國(guó)在一二線城市出現(xiàn)地王潮，根本原因還是資金潮下的資產(chǎn)荒。在過去一年，房地產(chǎn)政策寬松，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào)，也導(dǎo)致了很多企業(yè)敢于拿地，在土地市場(chǎng)也表現(xiàn)得更加激進(jìn)。
一方面，是土地市場(chǎng)高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)帶來的房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，一方面是地王在市場(chǎng)炒作下，對(duì)房?jī)r(jià)的帶動(dòng)效應(yīng)。如何制定土地政策，使得市場(chǎng)回歸理性，有效實(shí)現(xiàn)“去庫存”，抑制資產(chǎn)泡沫，考驗(yàn)著各地政策制定者的智慧。
